Modalidades de Financiamento Imobiliário

Existem 2 tipos de financiamento bancário no mercado imobiliário: O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O SFH oferece financiamento de no máximo 80% do valor do imóvel. O restante deve ser pago pelo comprador com recursos próprios. O valor do imóvel não pode ultrapassar R$1,5 milhão. O programa Minha Casa, Minha Vida faz parte deste modelo de financiamento. O prazo máximo das parcelas pode chegar a 35 anos.
Existem algumas regras importantes: o imóvel deve estar localizado no município que o comprador mora ou trabalha; o imóvel deve estar devidamente registrado no Cartório de Imóveis competente; o imóvel deve ser residencial e pertencer à área urbana do município; e, não ter sido negociado com a utilização do FGTS nos últimos três anos.

O SFI oferece financiamento para pessoas físicas ou jurídicas e não há limite para o valor do imóvel. Portanto, pode ser usado para compra de um segundo imóvel ou a compra de imóveis comerciais.    


FONTESTAND número 48 - ANO XII. Publicação do CRECI/RJ.

Usufruto

O usufruto é um assunto que levanta muitas dúvidas. Afinal, o que é usufruto? É quando uma pessoa cede a propriedade de um imóvel para outra, mas esta não poderá usufrui-lo enquanto o doador estiver vivo. O doador é chamado de usufrutuário e quem recebe o imóvel é chamado de nu-proprietário. O usufruto só acontece de fato pela lavratura de escritura pública em Cartório.

O usufrutuário tem direito à posse e administração do bem. Por outro lado, fica responsável pelas despesas, pagamento dos impostos e conservação do imóvel.

O usufruto pode ter prazo definido ou ser vitalício, ou seja, com duração até o falecimento do usufrutuário.

O usufruto não impede a alienação do imóvel, como também não impede a locação.   


FONTESTAND número 46 - ANO XII. Publicação do CRECI/RJ.

Rescisão do Contrato de Locação Antes do Prazo Estabelecido

Há uma dúvida recorrente sobre a possibilidade de rescisão do Contrato de Locação antes do prazo final, uma vez que acontecem imprevistos que levam ao pedido de rescisão contratual.

Se o inquilino precisar cancelar o contrato antes do final, ele deve pagar uma multa proporcional ao tempo que resta. Por exemplo, caso a multa contratual seja R$1.500,00 e faltem 10 meses para o término do contrato de 30 meses, então divide-se a multa pelo tempo de contrato (R$1.500,00 / 30 = R$50,00) e multiplica-se este resultado pela quantidade de meses que faltam para concluir o contrato (R$50,00 x 10 = R$500,00).  

Caso o inquilino queira devolver o imóvel durante o prazo indeterminado, basta avisar o proprietário por escrito com trinta dias de antecedência. O contrato configura-se por "tempo indeterminado" a partir do momento que o Contrato de Locação chegou ao fim do prazo e as partes não providenciaram um novo contrato.

O proprietário também pode rescindir o Contrato de Locação antes do prazo estabelecido, desde que aconteça uma infração contratual ou legal (por exemplo, falta de pagamento de aluguéis ou acessórios da locação; sublocação não consentida; não reparação de danos no imóvel; etc).


FONTESTAND número 43 - ANO XI. Publicação do CRECI/RJ.

Lei 13.465/17: Direito de Laje.

A Lei 13.456/17 autoriza que uma família construa uma casa sobre a outra e permite que cada unidade receba uma matrícula independente, instituição denominada Direito de Laje. A lei permite a sua aplicação em áreas ocupadas de forma irregular, entretanto as prefeituras terão que aprovar legislação municipal específica e elaborar projetos urbanísticos para essas áreas. A titularidade será dada pelas prefeituras municipais, cabendo aos cartórios somente a tarefa de registrar o imóvel.

A regularização ficará mais fácil para propriedades que apresentam construções independentes em sua laje.



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Artigo 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
     1º: O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
     2º: O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
     3º: Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
     4º: A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
     5º: Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
     6º: O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.


Artigo 1.510-B.  É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.


Artigo 1.510-C.  Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. 
     1º: São partes que servem a todo o edifício:
           I – os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;
          II – o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;
          III – as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e
          IV – em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
     2º: É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do artigo 249 deste Código.


Artigo 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. 
     1º: O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
     2º: Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.


Artigo 1.510-E.  A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
          I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
          II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
     Parágrafo único: O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.


A nova lei também altera partes da Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos. Assim, o  direito real de laje será efetivado pela abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis, conforme o Artigo 176: "A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.”


FONTESTAND número 39 - ANO X. Publicação do CRECI/RJ.

Cálculo das prestações dos financiamentos imobiliários

Os valores das prestações do financiamento imobiliário podem ser calculados por dois modelos: Sistema Price e Sistema de Amortização Constante (SAC).

Sistema Price: as parcelas são fixas. Os juros são decrescentes e as amortizações (parte da dívida devolvida ao banco) crescentes. Ou seja, no decorrer do pagamento, os  juros vão diminuindo e a amortização aumentando.

SAC: as parcelas diminuem ao longo do pagamento da dívida. As amortizações são fixas e os juros variam. Portanto, as prestações diminuem ao longo do tempo. As parcelas são maiores no início e, como o saldo devedor diminui ao longo do tempo, as parcelas são menores no final.

É importante ressaltar que, independente do modelo adotado, o contrato sofre correção monetária. O saldo devedor é atualizado por algum índice do mercado, por exemplo IGPM ou TR, ou por uma estimativa estabelecida pela instituição financeira que concedeu o empréstimo.


FONTESTAND número 37 - ANO X. Publicação do CRECI/RJ.

Cuidados com Usucapião.

Imóveis comumente denominados de Posse merecem cuidados especiais. Muitos acreditam que podem adquiri-los legalmente através do Usucapião, ou seja, acreditam que a posse prolongada e ininterrupta é o suficiente. Para evitar uma briga judicial, seguem alguns conselhos:

1) Os bens públicos não estão sujeitos ao Usucapião. O máximo que se pode conseguir é uma concessão de uso especial;

2) O Usucapião tem como "requisitos a posse ininterrupta de 15 anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para dez anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo";

3) O usucapião rural tem como "requisitos a posse como sua por cinco anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a 50 hectares, desde que não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia".

FONTESTAND números 36 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.

Autorização do cônjuge para venda de imóveis

Basicamente, os regimes de bens de casamente definirão a necessidade de anuência do cônjuge. Existem quatro tipos no Código Civil: (a) comunhão universal; (b) comunhão parcial; (c) participação final nos aquestos e (d) separação total.

Com exceção dos cônjuges que se casaram pelo regime da separação total de bens, todos os outros regimes exigem a autorização de ambos para a venda dos imóveis - neste caso, a autorização é encarada como uma forma de proteção do patrimônio familiar. Caso contrário, a negociação poderá ser anulada. Resumindo: os cônjuges alienam seus imóveis conjuntamente, até mesmos os imóveis particulares.



FONTESTAND números 35 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.