Usufruto

O usufruto é um assunto que levanta muitas dúvidas. Afinal, o que é usufruto? É quando uma pessoa cede a propriedade de um imóvel para outra, mas esta não poderá usufrui-lo enquanto o doador estiver vivo. O doador é chamado de usufrutuário e quem recebe o imóvel é chamado de nu-proprietário. O usufruto só acontece de fato pela lavratura de escritura pública em Cartório.

O usufrutuário tem direito à posse e administração do bem. Por outro lado, fica responsável pelas despesas, pagamento dos impostos e conservação do imóvel.

O usufruto pode ter prazo definido ou ser vitalício, ou seja, com duração até o falecimento do usufrutuário.

O usufruto não impede a alienação do imóvel, como também não impede a locação.   

FONTE: STAND número 46 - ANO XII. Publicação do CRECI/RJ.

Cálculo das prestações dos financiamentos imobiliários

Os valores das prestações do financiamento imobiliário podem ser calculados por dois modelos: Sistema Price e Sistema de Amortização Constante (SAC).

Sistema Price: as parcelas são fixas. Os juros são decrescentes e as amortizações (parte da dívida devolvida ao banco) crescentes. Ou seja, no decorrer do pagamento, os  juros vão diminuindo e a amortização aumentando.

SAC: as parcelas diminuem ao longo do pagamento da dívida. As amortizações são fixas e os juros variam. Portanto, as prestações diminuem ao longo do tempo. As parcelas são maiores no início e, como o saldo devedor diminui ao longo do tempo, as parcelas são menores no final.

É importante ressaltar que, independente do modelo adotado, o contrato sofre correção monetária. O saldo devedor é atualizado por algum índice do mercado, por exemplo IGPM ou TR, ou por uma estimativa estabelecida pela instituição financeira que concedeu o empréstimo.


FONTE: STAND número 37 - ANO X. Publicação do CRECI/RJ.

Inventários: excelentes negócios, entretanto podem ser arriscados!

Comprar um imóvel que consta em um inventário pode ser um excelente negócio, entretanto o risco é grande. Para evitar futuros prejuízos, sempre procure um profissional competente e busque orientações.

Sempre que alguém falece, suas propriedades são transferidas aos herdeiros através do Inventário (lista de bens e dívidas do falecido) e da Partilha. A venda de imóveis que constam em Inventários é possível, porém é fundamental uma atenção redobrada na documentação.

O registro do imóvel só é possível após a finalização do processo, entretanto é possível obter a posse do imóvel, desde que haja um acordo entre os vendedores e compradores.

Uma boa estratégia é reter, pelo menos, 50% do pagamento e solicitar a posse imediata. Imóveis nesta condição são encontrados com valor abaixo do mercado, mas o comprador deve preparar-se para o tempo de demora - que pode levar anos - e a burocracia que envolve este tipo de negócio.

Uma boa notícia é a Lei Federal 11.441/2007 que possibilitou a realização de Inventários (extrajudicialmente) por Escritura Pública diretamente nos cartórios, que leva menos tempo para finalizar. Entretanto, somente são possíveis nas seguintes situações:
a) O falecido deixou um testamento;
b) Não há interessados incapazes (menores e interditados);
c) Há consenso entre os herdeiros em relação à divisão dos bens;
d) Não há dívidas tributárias do imóvel ou pendências na Secretaria da Receita Federal.

O risco de negociação de imóveis que constam em Inventários Judiciais é maior. É muito importante analisar os motivos que levaram o inventário até a justiça. Na maioria das vezes é a falta de consenso entre os herdeiros quanto à partilha dos bens.  

FONTE: STAND número 28 - ANO VII. Publicação do CRECI/RJ.

Financiamento Habitacional: algumas dicas.

Nos últimos anos, houve um aumento considerável da oferta de crédito imobiliário no Brasil. A carteira de crédito de financiamento de imóveis pulou de 1,8% do PIB em 2008 para 7,5% do PIB em 2013. Existe a tendência que este ritmo de crescimento mantenha-se nos próximos anos.

Não é difícil obter financiamento bancário e realizar o sonho da casa própria. Mas quais são as regras para obter este financiamento? Abaixo, algumas dicas:

1) A pessoa precisa comprovar que tem uma ganho constante (renda). Não precisa ser assalariado para ser contemplado com financiamento;

2) Comprovação, por meio de certidões, de situação idônea no sistema judiciário e fiscal;

3) A idade mínima é 21 anos, e a máxima é 75 anos (somando-se a idade do pretendente ao número de anos de financiamento);

4) Apresentar uma série de documentos: certidão de nascimento ou casamento; carteira de identidade; CPF; três últimos contracheques (assalariado); carteira de trabalho (assalariado); declaração de Imposto de Renda (assalariados ou profissionais liberais); declaração do contador (profissionais liberais) e certidões negativas de processos criminais e judiciais;

5) A documentação e a situação fiscal do imóvel precisam estar perfeitas e a escritura devidamente registrada;

6) E, finalmente, faça uma simulação de financiamento no site da Caixa Econômica Federal. É possível conhecer os valores das prestações e a parcela que deve ser paga à vista, conforme a renda de cada pessoa:

http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso

Boa sorte!

FONTE: STAND número 27 - ANO VII. Publicação do CRECI/RJ.

"Ganho de Capital": Imposto de Renda na Transação Imobiliária.

O "Ganho de Capital" é o lucro obtido na venda de um imóvel. Supondo que, em 2005, uma casa foi comprada por R$150.000,00 e vendida, no mês vigente, por R$350.000,00. Nesta situação, há um "ganho de capital" de R$200.000,00. Portanto, o vendedor deve recolher R$30.000,00 à Receita Federal, uma vez que o Imposto de Renda equivale a 15% do lucro obtido na transação imobiliária.

O prazo final para o recolhimento do imposto é o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel, ou seja, caso o imóvel seja adquirido no mês de outubro, o prazo encerra no último dia (útil) de novembro. O não cumprimento do prazo acarreta multa de 0,33% ao dia mais juros calculados usando-se a taxa Selic.

Doações e heranças geram também Imposto de Renda. O Imposto de Renda é calculado baseado na atualização dos valores declarados. 

Não há a necessidade de procurar especialistas em tributação para cumprir as obrigações com a Receita Federal. A própria Receita disponibiliza gratuitamente diretamente no site o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital, que auxilia no cálculo do imposto. É muito simples e intuitivo, basta preencher os campos de dados solicitados. No momento da declaração anual do Imposto de Renda, é possível migrar as informações automaticamente para a Declaração Anual.

Conhecendo-se um pouco da legislação tributária brasileira, é possível obter desconto ou isenção do imposto devido à Receita Federal. Especialistas chamam esta atitude de Planejamento Tributário. Conheça as possibilidades:

1) A compra de outro imóvel no prazo de 180 dias dá direito à isenção do imposto. Entretanto, só é válido para imóveis residenciais e esta operação somente poderá ser realizada a cada 5 anos. Caso o valor da propriedade comprada seja menor que o Ganho de Capital, o vendedor tem imposto a pagar sobre a diferença;

2) Os imóveis adquiridos há muito tempo podem gerar isenção ou redução proporcional do imposto, conforme tabela fornecida pela Receita Federal. O próprio Programa de Apuração faz os cálculos de redução tributária;

3) As quantias gastas com reformas podem ser abatidas no cálculo do imposto. É fundamental arquivar os recibos para comprovação das despesas à Receita Federal;

4) Imóveis até R$440.000,00 estão isentos do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, desde que o vendedor não possua outro imóvel e não repetiu esta operação nos últimos 5 anos.

FONTE: STAND número 24 - ANO VI. Publicação do CRECI/RJ.

Quer comprar o seu imóvel?

Duas dicas importantes para comprar um imóvel:

1) Procurar um corretor que, em um primeiro momento, analise as suas necessidades e limitações. E, em um segundo momento, apresente os imóveis que se encaixam no seu perfil. Desconfie de corretores que tentam "empurrar" todos os imóveis disponíveis;

2) Avalie a liquidez do imóvel. Para isto, analise o local e o preço do imóvel. Em muitas situações é preferível alugar temporariamente um imóvel e concretizar a compra em um momento mais oportuno.

Como analisar o local?

Volte ao imóvel sozinho e faça perguntas aos vizinhos sobre o bairro e sobre o imóvel.

Como analisar o preço?

Verifique o estado do imóvel e pesquise preços de imóveis com as mesmas características.

Lembre-se que o corretor de imóveis é o profissional capacitado para ajudar na decisão da compra.