A Lei 13.456/17 autoriza que uma família construa uma casa sobre a outra e permite que cada unidade receba uma matrícula independente, instituição denominada Direito de Laje. A lei permite a sua aplicação em áreas ocupadas de forma irregular, entretanto as prefeituras terão que aprovar legislação municipal específica e elaborar projetos urbanísticos para essas áreas. A titularidade será dada pelas prefeituras municipais, cabendo aos cartórios somente a tarefa de registrar o imóvel.
A regularização ficará mais fácil para propriedades que apresentam construções independentes em sua laje.
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Artigo 1.510-A. O proprietário de uma construção-base
poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o
titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída
sobre o solo.
1º: O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou
o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como
unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou
não pertencentes ao proprietário da construção-base.
2º: O titular do direito real de laje responderá pelos
encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
3º: Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma
constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
4º: A instituição do direito real de laje não implica a
atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação
proporcional em áreas já edificadas.
5º: Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor
sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
6º: O titular da laje poderá ceder a superfície de sua
construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que
haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes,
respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Artigo 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da
laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha
arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas
previstas em legislação local.
Artigo 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das
normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje,
as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o
edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre
o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a
ser estipulada em contrato.
1º: São partes que servem a todo o edifício:
I – os alicerces,
colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a
estrutura do prédio;
II – o telhado ou os
terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da
laje;
III – as instalações
gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás,
comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e
IV – em geral, as coisas
que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
2º: É assegurado, em qualquer caso, o direito de
qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do
parágrafo único do artigo 249 deste Código.
Artigo 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das
unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições
com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que
serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias,
salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
1º: O titular da construção-base ou da laje a quem não
se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço,
haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial
de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
2º: Se houver mais de uma laje, terá preferência,
sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes
descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade
sobreposta a ser alienada.
Artigo 1.510-E. A ruína da construção-base implica
extinção do direito real de laje, salvo:
I – se este tiver sido
instituído sobre o subsolo;
II – se a construção-base
não for reconstruída no prazo de cinco anos.
Parágrafo único: O disposto neste artigo não afasta o
direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.
A nova lei também altera partes da Lei 6.015/73, que dispõe
sobre os registros públicos. Assim, o direito real de laje será efetivado
pela abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis, conforme o
Artigo 176: "A instituição do direito real de laje
ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e
por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas
de lajes anteriores, com remissão recíproca.”