Lei 13.465/17: Direito de Laje.

A Lei 13.456/17 autoriza que uma família construa uma casa sobre a outra e permite que cada unidade receba uma matrícula independente, instituição denominada Direito de Laje. A lei permite a sua aplicação em áreas ocupadas de forma irregular, entretanto as prefeituras terão que aprovar legislação municipal específica e elaborar projetos urbanísticos para essas áreas. A titularidade será dada pelas prefeituras municipais, cabendo aos cartórios somente a tarefa de registrar o imóvel.

A regularização ficará mais fácil para propriedades que apresentam construções independentes em sua laje.



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Artigo 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
     1º: O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
     2º: O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
     3º: Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
     4º: A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
     5º: Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
     6º: O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.


Artigo 1.510-B.  É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.


Artigo 1.510-C.  Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. 
     1º: São partes que servem a todo o edifício:
           I – os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;
          II – o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;
          III – as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e
          IV – em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
     2º: É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do artigo 249 deste Código.


Artigo 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. 
     1º: O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
     2º: Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.


Artigo 1.510-E.  A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
          I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
          II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
     Parágrafo único: O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.


A nova lei também altera partes da Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos. Assim, o  direito real de laje será efetivado pela abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis, conforme o Artigo 176: "A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.”


FONTESTAND número 39 - ANO X. Publicação do CRECI/RJ.

Cálculo das prestações dos financiamentos imobiliários

Os valores das prestações do financiamento imobiliário podem ser calculados por dois modelos: Sistema Price e Sistema de Amortização Constante (SAC).

Sistema Price: as parcelas são fixas. Os juros são decrescentes e as amortizações (parte da dívida devolvida ao banco) crescentes. Ou seja, no decorrer do pagamento, os  juros vão diminuindo e a amortização aumentando.

SAC: as parcelas diminuem ao longo do pagamento da dívida. As amortizações são fixas e os juros variam. Portanto, as prestações diminuem ao longo do tempo. As parcelas são maiores no início e, como o saldo devedor diminui ao longo do tempo, as parcelas são menores no final.

É importante ressaltar que, independente do modelo adotado, o contrato sofre correção monetária. O saldo devedor é atualizado por algum índice do mercado, por exemplo IGPM ou TR, ou por uma estimativa estabelecida pela instituição financeira que concedeu o empréstimo.


FONTESTAND número 37 - ANO X. Publicação do CRECI/RJ.

Cuidados com Usucapião.

Imóveis comumente denominados de Posse merecem cuidados especiais. Muitos acreditam que podem adquiri-los legalmente através do Usucapião, ou seja, acreditam que a posse prolongada e ininterrupta é o suficiente. Para evitar uma briga judicial, seguem alguns conselhos:

1) Os bens públicos não estão sujeitos ao Usucapião. O máximo que se pode conseguir é uma concessão de uso especial;

2) O Usucapião tem como "requisitos a posse ininterrupta de 15 anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para dez anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo";

3) O usucapião rural tem como "requisitos a posse como sua por cinco anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a 50 hectares, desde que não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia".

FONTESTAND números 36 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.

Autorização do cônjuge para venda de imóveis

Basicamente, os regimes de bens de casamente definirão a necessidade de anuência do cônjuge. Existem quatro tipos no Código Civil: (a) comunhão universal; (b) comunhão parcial; (c) participação final nos aquestos e (d) separação total.

Com exceção dos cônjuges que se casaram pelo regime da separação total de bens, todos os outros regimes exigem a autorização de ambos para a venda dos imóveis - neste caso, a autorização é encarada como uma forma de proteção do patrimônio familiar. Caso contrário, a negociação poderá ser anulada. Resumindo: os cônjuges alienam seus imóveis conjuntamente, até mesmos os imóveis particulares.



FONTESTAND números 35 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.

Alterações nos Financiamentos Imobiliários adotadas pela Caixa Econômica Federal

A Caixa Econômica Federal corrigiu as taxas de juros dos financiamentos de imóveis com recursos da poupança (SBPE). Os financiamentos habitacionais com recursos do FGTS não sofreram alterações. A Tabela abaixo apresenta os novos valores.

Cabe lembrar que o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) engloba os imóveis até R$ 750.000,00, com a possibilidade da utilização do FGTS.

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é voltado para imóveis acima de R$ 750.000,00.

O limite de financiamento para a compra de um imóvel por trabalhadores do setor privado é 70%. O restante deve ser pago como entrada do negócio. Os trabalhadores do setor público podem financiar até 80%.

O prazo máximo de financiamento é 30 anos.



FONTESTAND números 34 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.

Mudança no Ganho de Capital

O imposto sobre Ganho de Capital, também conhecido como Lucro Imobiliário, que é a diferença entre o valor da venda e o valor da aquisição do imóvel, sofreu alterações.

Novas regras:
- Lucros na venda de até R$ 5 milhões: alíquota de 15%.
- Lucros na venda entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões: alíquota de 17,5%.
- Lucros na venda entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões: alíquota de 20%.
- Lucros na venda acima de R$ 30 milhões: alíquota de 22,5%.


FONTESTAND números 34 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.

Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade.

Os imóveis, por padrão, podem ser alienados, penhorados e admitem comunicação entre cônjuges. Alienar é o ato de transferir domínio (venda ou doação). A penhora é a execução judicial por dívidas do proprietário. As limitações referentes ao imóvel devem ser averbadas no Registro de Imóvel.

A inalienabilidade é a uma cláusula restritiva para proibir a venda de determinado imóvel recebido por doação ou herança e só é permitida em atos gratuitos. Ela poderá ser temporária (prazo estipulado) ou vitalícia (o imóvel não pode ser vendido até a morte do beneficiário).

A impenhorabilidade impede a ação dos credores através da constrição da penhora. A incomunicabilidade estabelece que o imóvel não terá ligação com o cônjuge, independente do regime de bens do matrimônio.

 


FONTESTAND números 33 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.