Alterações nos Financiamentos Imobiliários adotadas pela Caixa Econômica Federal

A Caixa Econômica Federal corrigiu as taxas de juros dos financiamentos de imóveis com recursos da poupança (SBPE). Os financiamentos habitacionais com recursos do FGTS não sofreram alterações. A Tabela abaixo apresenta os novos valores.

Cabe lembrar que o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) engloba os imóveis até R$ 750.000,00, com a possibilidade da utilização do FGTS.

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é voltado para imóveis acima de R$ 750.000,00.

O limite de financiamento para a compra de um imóvel por trabalhadores do setor privado é 70%. O restante deve ser pago como entrada do negócio. Os trabalhadores do setor público podem financiar até 80%.

O prazo máximo de financiamento é 30 anos.

FONTE: STAND números 34 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.

Mudança no Ganho de Capital

O imposto sobre Ganho de Capital, também conhecido como Lucro Imobiliário, que é a diferença entre o valor da venda e o valor da aquisição do imóvel, sofreu alterações.

Novas regras:
- Lucros na venda de até R$ 5 milhões: alíquota de 15%.
- Lucros na venda entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões: alíquota de 17,5%.
- Lucros na venda entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões: alíquota de 20%.
- Lucros na venda acima de R$ 30 milhões: alíquota de 22,5%.


FONTE: STAND números 34 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.

Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade.

Os imóveis, por padrão, podem ser alienados, penhorados e admitem comunicação entre cônjuges. Alienar é o ato de transferir domínio (venda ou doação). A penhora é a execução judicial por dívidas do proprietário. As limitações referentes ao imóvel devem ser averbadas no Registro de Imóvel.

A inalienabilidade é a uma cláusula restritiva para proibir a venda de determinado imóvel recebido por doação ou herança e só é permitida em atos gratuitos. Ela poderá ser temporária (prazo estipulado) ou vitalícia (o imóvel não pode ser vendido até a morte do beneficiário).

A impenhorabilidade impede a ação dos credores através da constrição da penhora. A incomunicabilidade estabelece que o imóvel não terá ligação com o cônjuge, independente do regime de bens do matrimônio.

 


FONTE: STAND números 33 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.

É possível alugar vaga de garagem para pessoas estranhas ao condomínio?

A legislação não permite alienação ou locação a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.


FONTE: STAND números 33 - ANO IX. Publicação do CRECI/RJ.

Qual a diferença entre Gleba e Lote?

O parcelamento de terreno que ainda não foi aprovado ou registrado chama-se GLEBA. Após o registro, a Gleba dá lugar aos LOTES e áreas públicas. Portanto, Gleba é uma porção de terra que jamais foi loteada ou desmembrada.

O Lote é um terreno servido de infraestrutura básica e que suas dimensões atendam à Lei de Zoneamento Municipal. A infraestrutura básica é composta por escoamento das água pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimentos de água e energia elétrica e, finalmente, as vias de circulação. O objetivo do loteamento é conectar os terrenos à estrutura urbana já existente.

Eventualmente, o loteamento pode ser Fechado, ou seja, ele é cercado de modo a manter o acesso controlado. Neste caso, os moradores são obrigados a contribuir com as despesas da manutenção dos espaços e equipamentos públicos.

O loteamento não pode ser confundido com o desmembramento. No desmembramento, não há a abertura de novas vias e instalação de logradouros públicos, tampouco o prolongamento das já existentes.


FONTE: STAND número 32 - ANO VIII. Publicação do CRECI/RJ.

Algumas perguntas bem frequentes

Qual a diferença entre Inventário e Doação?
A principal diferença entre essas duas modalidades de transferências de bens é o momento em que cada uma acontece.
No Inventário, os herdeiros recebem os bens do espólio (através de Escritura de Inventário e Partilha). Por outro lado, os donatários recebem a doação em vida, também através de Escritura Pública.
Tanto a doação como a herança constituem forma de aquisição de imóvel, portanto incide imposto estadual sobre a transferência de 4% e devem ser declaradas no Imposto de Renda.
Embora a doação aconteça comumente entre pais e filhos, ela pode ocorrer entre duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas. As doações estão sujeitas às mesmas regras do Testamento, assim, caso o doador tenha herdeiros, não poderá doar mais do que 50% dos seus bens a terceiros.
Atualmente, a escritura de Inventário e Partilha pode ser concretizada rapidamente em Cartório, desde que não exista herdeiro menor ou incapaz e que o inventário seja amigável.


Sou casado. Posso negociar um imóvel sem a assinatura do cônjuge?
Uma pessoa casada não pode vender um imóvel sem a expressa concordância do cônjuge, exceto no casamento com regime de separação total. O descumprimento deste aspecto possibilita a anulação da transação.  Este é um mecanismo de garantia do patrimônio familiar.


Posso despejar o inquilino, caso venda o imóvel?
Não. Apenas quando o Contrato de Locação terminar.


O que é Memorial Descritivo e "Habite-se"?
Memorial Descritivo é o documento que contém os detalhes técnicos de um lançamento imobiliário. O cliente, durante a negociação da compra, deve solicitar (e ler com cuidado) este documento. O "Habite-se" é o documento que comprova que o imóvel foi construído dentro dos parâmetros técnicos da legislação municipal.


A nova lei (número 13.097/15) que estabelece a unificação das certidões já está valendo?
A própria Lei especifica o prazo de 2 (dois) anos para sua vigência. Portanto, somente a partir de 19/01/2017, as proteções legais terão eficácia. Atualmente, apenas a Certidão Ônus Reais não oferece segurança para o comprador.


Qual a diferença entre promissória pro soluto e promissória pro solvendo?
A promissória pro soluto dá quitação à alienação celebrada, portanto, caso a promissória não seja quitada, o negócio não pode ser desfeito. Neste caso, o vendedor terá que executar o título de crédito na justiça.
A promissória pro solvendo fica vinculada à Escritura de Compra e Venda. Neste caso específico, o negócio pode ser rescindido.


FONTE: STAND números 28,29 e 30 - ANO VIII. Publicação do CRECI/RJ.

Possíveis riscos para a transação imobiliária:

(1) Hipoteca: Quando o imóvel é usado como garantia ao pagamento de uma dívida. Nesta situação, o imóvel pode responder pelo passivo, mesmo que já tenha sido vendido. A hipoteca não impede a venda, entretanto continuará como garantia do dívida. Caso a dívida não seja paga, o credor poderá executar a hipoteca e o imóvel poderá ser encaminhado a leilão.

(2) Penhora: Quando o imóvel é vinculado ao pagamento de uma dívida. O risco de uma negociação é imenso, já que a penhora tem prioridade em relação à negociação imobiliária. Não há como alegar desconhecimento do fato. O registro da penhora é um ato de publicidade de uma medida judicial.

(3) Leilão Judicial: Quando constar na matrícula do imóvel uma Carta de Arrematação, é fundamental verificar a existência de ações judiciais de anulação da arrematação contra o proprietário do imóvel. Caso ocorra a anulação, todas as vendas posteriores serão consideradas ilegais.

(4) Contrato de Locação: A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) garante o benefício do Direito de Preferência aos locatários, desde que o Contrato de Locação esteja averbado na matrícula do imóvel. Portanto, os locatários têm preferência na compra do imóvel em igualdade de condições. Neste caso, o vendedor deverá apresentar a Carta de Renúncia do direito de exercer a preferência da parte dos locatários. Caso contrário, os locatários poderão requerer judicialmente o imóvel.

(5) Usucapião: Para comprar um imóvel que foi adquirido por usucapião, deve-se averiguar se os requisitos legais foram atendidos e se existe alguma pendência judicial. Os requisitos para aquisição por usucapião estão explicitados no Código Civil, artigos 1238, 1239, 1240 e 1241.

(6) Usufruto: O comprador de um imóvel com direito de usufruto somente poderá utilizá-lo após o falecimento do usufrutuário, mesmo que o nú-proprietário tenha vendido legalmente este imóvel. Usufrutuário é o doador da propriedade que se reserva o direito de usufruto (direito de morar ou alugar o imóvel). O nú-proprietário é o favorecido pela doação.


FONTE: STAND número 29 - ANO VIII. Publicação do CRECI/RJ.